Clause resolutoire du bail en redressement ou liquidation judiciaire 

Pendant la période d'observation, en cas de défaut de paiement de loyers survenu après le jugement d'ouverture du redressement judiciaire, le bailleur peut demander au tribunal de constater la résiliation du bail. Toutefois, il ne peut la demander que dans un délai de 3 mois à compter du jugement. Cette action trouve sa source dans l’article L 622-14, 2° du Code de commerce.

En cas de liquidation judiciaire du locataire, la procédure visant à résilier le bail est soumise à l’article L 641-12 du Code de commerce. Il peut s'agir de :

1) la résiliation judiciaire : cette procédure vise la résiliation pour des causes antérieures au jugement qui déclare la liquidation judiciaire, la sauvegarde ou le redressement judiciaire. Le délai de forclusion est de 3 mois à compter du jugement correspondant sauf si elle a déjà été engagé ;

2) la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire de plein droit : cette procédure concerne le défaut de paiement de loyers ou de charges relatifs à une période d’occupation postérieure au jugement. Le bailleur ne pouvant alors agir qu’à l’issue d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture. En cas de liquidation judiciaire, c’est le jugement ouvrant celle-ci directement ou le jugement qui a ouvert la sauvegarde ou le redressement judiciaire ensuite converti en liquidation qui constitue le point de départ du délai (à l'instar de l’article L 622-14, 2°).

La notification du commandement de payer les loyers peut-être fait directement entre les mains du locataire pendant la période d'observation. Si un administrateur judiciaire à été nommé, nous conseillons de procéder à une double notification quand ce dernier est le représentant légal du locataire. En cas de liquidation judiciaire, nous conseillons de la notifier au représentant des créanciers.

Cass. Com. 15.11.2017 n° 16-23.219